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Cohab
da Redação DiárioZonaNorte
<< Em Primeira Mão >>
- Com a decisão, a Prefeitura abre mão de uma área municipal e vai desembolsar 95 milhões de reais pela desapropriação da nova área;
- Vila Maria receberá empreendimento da Cohab com 2.210 unidades
- Obra está empacada há quatro anos
- A área escolhida pertencia a Papelão São Roberto e substitui terreno ao lado da Cidade Center Norte
- No passado, foi a construção deste empreendimento que desmembrou o albergue da Zaki Narchi em unidades menores – transferidas para a Vila Maria
- Na mesma área, o Metrô planeja construir a Estação Vila Maria da Linha 19-Celeste
Na última 2ª feira (04/03/2024), o Diário Oficial da Cidade de São Paulo publicou o Decreto nº 63.243 de 1º de Março de 2024, onde a Prefeitura declara de interesse social para desapropriação a área particular onde funcionou a Indústria de Papel e Papelão São Roberto – na rua Alcântara nº 326, na Vila Maria Baixa.
A área de exatos 37.809.03 m² é avaliada em mais de R$ 95 milhões e deverá receber 2.210 unidades habitacionais de interesse social e de mercado, que seriam construídas ao lado da Cidade Center Norte – na Vila Guilherme.
Anunciadas em fevereiro de 2020 pela gestão Bruno Covas (PSDB), as unidades integram o edital INTER COHAB 001/2020 – Processo nº 7610.2019/0003141-3 publicado no Diário Oficial da Prefeitura de São Paulo em março de 2020.
Impacto na região
Fazendo uma conta de “padeiro” serão 2.210 unidades x 4 habitantes em média por unidade, totalizando cerca de 8.840 pessoas a mais na Vila Maria, quase três vezes a população que reside no Conjunto Habitacional Cingapura na Zaki Narchi.
Nas 251 páginas do edital, não há referências sobre “obras de saneamento básico”, malha viária, transporte público… Ainda na questão de transporte, quando a Linha 19-Celeste do Metrô chegar na Vila Maria, já estará saturada.
E, sobre o Metrô – paralelamente a desapropriação o Companhia do Metrôpolitano de São Paulo, tem essa área em seu radar para a construção da estação – conforme o RIMA – Relatório de Impacto de Meio Ambiente, apresentado na audiência pública realizada na UNINOVE, em 13 de julho de 2022. Veja a matéria aqui.
Já, uma eventual mudança de local de construção dos prédios constava em um dos parágrafos do texto do edital.
Lote 6
Estas 2.210 unidades habitacionais constam do Lote 6 desta licitação e, na época teve o projeto avaliado em R$ 396.432.642,00 (trezentos e noventa e seis milhões, quatrocentos e trinta e dois mil, seiscentos e quarenta e dois reais).
De acordo com o edital, os terrenos teriam uso misto seguindo o modelo 60/20/20: 60% para habitação, 20% para serviços públicos como para creches, postos de saúde, áreas de lazer e os 20% restantes para comércio e serviços, com o argumento de que cada empreendimento deverá gerar emprego e renda.
O conceito urbanístico, que também faz parte do edital, foi desenvolvido pela SP Urbanismo.
O vencedor do lote 6 foi o Consórcio UNO PPP Habitação, formado pela empresa líder Construtora Itajaí Ltda, além das empresas Construtora e Incorporadora Faleiros Ltda, SANED Engenharia e Empreendimentos S/A, HE Engenharia e Comércio e Representações Ltda.
O Consórcio ofereceu o menor valor de contraprestação máxima anual, exatos R$ 17.155.812,63 (dezessete milhões, cento e cinquenta e cinco mil, oitocentos e doze reais e sessenta e três centavos). A assinatura do contrato aconteceu em 26 de fevereiro de 2021, quando começou a contar o prazo de dois anos para a entrega da obra.
Doação de Terreno e moradia subsidiada
Conforme a modelagem de negócio da PPP da Habitação, a iniciativa privada terá que buscar financiamento para construir os conjuntos habitacionais e a Prefeitura de São Paulo doará o terreno e viabilizará as desapropriações.
Depois que a obra ficar pronta, a Prefeitura pagará para a construtora uma parte dos custos – o tal valor de contraprestação máxima anual – em até 25 anos. O restante será pago pelas famílias beneficiadas em até 30 anos.
Área Municipal
O local escolhido inicialmente, está localizado em frente ao Conjunto Habitacional Cingapura, ao Expo Center Norte, ao Shopping Lar Center e ao lado do Shopping Center Norte, além de fazer fundos com o Novotel Center Norte, no quadrilátero formado pelas avenidas Zaki Narchi, Otto Baumgart, travessa Simis e Rua Anna Papini Guaranha (abrangendo os terrenos dos dois lados da rua), a área é municipal – teoricamente sem custo para a Prefeitura.
Hoje o local ocupa o Iprem – Instituto de Previdência Municipal, a Fábrica do Samba II, o campo de futebol administrado pela FUPE – Federação Universitária Paulista de Esportes, as Inspetorias Maria Guilherme e Jaçanã/Tremembé da Guarda Civil Metropolitana (GCM), o Canil da Guarda Civil Metropolitana e um Centro de Educação Infantil.
E, foi justamente o projeto desta Cohab, um dos motivos para o Centro de Acolhida às Pessoas em Situação Zaki Narchi – que funcionava com 900 vagas, deixar o local, ser desmembrado em vários albergues e transferidos para o distrito de Vila Maria.
Gás Metano
A área do Lote 6 foi, no passado não muito distante, uma cratera que servia para a mineração de areia na Zona Norte. Na foto antiga, você pode observar o tamanho da lavra.
Em 1958, a cratera foi preenchida com terra e resíduos, entre eles, lixo doméstico e entulho das obras da Linha Azul do Metrô. O material usado no soterramento da área formou gás metano ao longo do tempo.
Em 2011, um estudo realizado pela Cetesb constatou o vazamento de gás na área e confirmou o acúmulo de metano a 3,5 metros abaixo do nível do solo. Ao todo, 11 terrenos da região – entre privados e municipais – têm drenos para bombear o gás (são aqueles canos que ficam nas calçadas da Avenida Otto Baumgart).
O Instituto Falcão Bauer realizava medições semanais noConjunto Habitacional Cingapura, onde moram cerca de três mil pessoas, a fim de monitorar a situação.
Mudança de local prevista em edital
Ciente dos riscos do gás metano, o Edital já previa uma eventual mudança no local de construção – como colocado acima – do Lote 6, ao informar superficialmente que todas as áreas “estão sujeitas a avaliações preliminares para investigação de possível contaminação. Caso encontrada qualquer forma de contaminação do terreno, a sua utilização estará condicionada a implementação de medidas de remediação da contaminação aplicáveis ao uso pretendido, em conformidade com as disposições do Manual de Gerenciamento de Áreas Contaminadas/1999 da CETESB, de acordo com o regramento disposto neste Edital. O PODER CONCEDENTE apoiará a CONCESSIONÀRIA para obtenção de informações e na interrelação institucional com os órgãos os de controle do meio ambiente.”
Fábrica do Samba II
Ao contrário do que se imaginava, não foi nenhuma contaminação do solo que motivou a mudança do local do Lote 6. A Prefeitura de São Paulo alega que a Fábrica do Samba II tem a concessão da área por 35 anos, o que “inviabilizaria a construção do empreendimento no local”. Ora, quando o edital foi concebido, não sabiam disso?
Sobre a PPP Casa da Família
Essa é a primeira PPP dedicada a habitação no âmbito municipal e teve como principal objetivo ofertar 22.400 novas habitações – por meio da iniciativa privada, como já colocamos no início da matéria.
O déficit habitacional da cidade de São Paulo é estimado em 474 mil domicílios, dos quais 368 mil se referem às necessidades das famílias com renda mensal bruta de até seis salários mínimos.
Seleção por cadastro e sorteio
A demanda será definida prioritariamente pela Prefeitura de São Paulo, (Cohab-SP e Sehab) e atenderá também, famílias indicadas pelo Governo do Estado, desde que residentes na capital paulista.
Um dos principais critérios para a seleção na PPP será o cadastro habitacional da Cohab, que atualmente possui cerca de 200 mil cadastros atualizados. << Se você tiver interesse em efetuar o cadastro, acesse o link aqui
Como funciona
Aproximadamente 70% de todos os recursos serão voltados para unidades reservadas a famílias com renda de um e seis salários mínimos, a chamada Habitação de Interesse Social (HIS).
Outros 20% serão para construção de unidades da categoria denominada mercado popular, entre seis e dez salários mínimos.
De acordo com a Prefeitura também estão previstas a instalação de equipamentos públicos como escolas e Unidades Básicas de Saúde (UBS), para atender a população dos empreendimentos e da região.
Além de ser uma alternativa no combate ao déficit habitacional de São Paulo, a PPP da Habitação Municipal garante a manutenção predial por 20 anos, apoio à gestão condominial, trabalho técnico social pré e pós-ocupação. Ela não substitui nem reduz nenhum programa ou ação existente.
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