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da Redação DiárioZonaNorte
Um terreno de 97.308 mil m², na Vila Guilherme, vai receber nos próximos dois anos 2.210 unidades habitacionais de interesse social e de mercado, parte da PPP da Habitação, uma parceria público-privada batizada como Casa da Família.
Com a PPP, a Prefeitura de São Paulo pretende entregar um total de 22.400 mil unidades habitacionais em até seis anos, por meio da iniciativa privada. A cidade tem um déficit habitacional de mais de 480 mil moradias.
A área
A área em questão é municipal, localizada no território da Subprefeitura Vila Maria/Vila Guilherme/Vila Medeiros, e fica em frente ao Conjunto Habitacional Cingapura, ao Expo Center Norte, ao Shopping Lar Center e ao lado do Shopping Center Norte, além de fazer fundos com o Novotel Center Norte, no quadrilátero formado pelas avenidas Zaki Narchi, Otto Baumgart, travessa Simis e Rua Anna Papini Guaranha (abrangendo os terrenos dos dois lados da rua).
Concorrência Internacional
De acordo com o edital denominado INTER COHAB 001/2020 – Processo nº 7610.2019/0003141-3 publicado no Diário Oficial da Prefeitura de São Paulo em em março de 2020, a área foi denominada Lote 6 e tem o projeto avaliado em R$ 396.432.642,00 (trezentos e noventa e seis milho?es, quatrocentos e trinta e dois mil, seiscentos e quarenta e dois reais).
O vencedor do lote 6 foi o Consórcio UNO PPP Habitação, formado pela empresa líder Construtora Itajaí Ltda, além das empresas Construtora e Incorporadora Faleiros Ltda, SANED Engenharia e Empreendimentos S/A, HE Engenharia e Comércio e Representações Ltda.
O Consórcio ofereceu o menor valor de contraprestação máxima anual, exatos R$ 17.155.812,63 (dezessete milhões, cento e cinquenta e cinco mil, oitocentos e doze reais e sessenta e três centavos). A assinatura do contrato está prevista para o dia 26 de fevereiro de 2021, quando começa a contar o prazo de dois anos para a entrega da obra.
Conforme a modelagem de negócio da PPP da Habitação, a iniciativa privada terá que buscar financiamento para construir os conjuntos habitacionais e a Prefeitura de São Paulo doará o terreno e viabilizará as desapropriações. Depois que a obra ficar pronta vai pagar para a construtora uma parte dos custos – o tal valor de contraprestação máxima anual – em até 25 anos. O restante será pago pelas famílias beneficiadas em até 30 anos. 
De mudança
Hoje o local abriga o Iprem – Instituto de Previdência Municipal, o Centro de Acolhimento Zaki Narchi, a fábrica do Samba II, o campo de futebol administrado pela FUPE – Federação Universitária Paulista de Esportes, as Inspetorias Maria Guilherme e Jaçanã/Tremembé da Guarda Civil Metropolitana (GCM), o Canil da Guarda Civil Metropolitana e um Centro de Educação Infantil.
O edital não contempla o terreno que funciona como um depósito de material e máquinas da Subprefeitura Vila Maria/Vila Guilherme/Vila Medeiros e antigamente, era utilizado para a instalação temporária de circos. 
Além desta área, o Lote 6 também inclui um terreno de 15 mil m², vizinho a Portuguesa de Desportos, no outro lado da Marginal Tietê – junto ao alinhamento da Avenida Projetada Canindé e no território da Subprefeitura da Mooca. Atualmente no local funciona um estacionamento.
De acordo com o edital, a Prefeitura de São Paulo apresentará alternativas de realocação destes equipamentos públicos existentes no local, como “a execuc?a?o de reformas de pre?dios administrativos, especialmente se localizados na a?rea central da cidade de Sa?o Paulo”.
Inclui-se nesta realocação a Fábrica do Samba II que, ainda conforme o edital “embora na?o sejam propriamente equipamentos pu?blicos o uso das a?reas pela Liga das Escolas de Samba esta? conectado com a poli?tica cultural do Munici?pio, raza?o pela qual sera? legi?timo que o PODER CONCEDENTE apoie a realocac?a?o dos galpo?es das Escolas de Samba”.
Gás Metano
A área do Lote 6 foi, no passado não muito distante, uma cratera que servia para a mineração de areia na Zona Norte. Na foto antiga, você pode observar o tamanho da lavra. Em 1958, a cratera foi preenchida com terra e resíduos, entre eles, lixo doméstico e entulho das obras da Linha Azul do Metrô. O material usado no soterramento da área formou gás metano ao longo do tempo.
Em 2011, um estudo realizado pela Cetesb constatou o vazamento de gás na área e confirmou o acúmulo de metano a 3,5 metros abaixo do nível do solo. Ao todo, 11 terrenos da região – entre privados e municipais – têm drenos para bombear o gás. O Instituto Falcão Bauer realiza medições semanais no Conjunto Habitacional Cingapura, onde moram cerca de três mil pessoas, a fim de monitorar a situação.
Ciente dos riscos do gás metano, sobre o Lote 6 um trecho do edital informa superficialmente que todas as áreas “esta?o sujeitas a avaliac?o?es preliminares para investigac?a?o de possi?vel contaminac?a?o. Caso encontrada qualquer forma de contaminac?a?o do terreno, a sua utilizac?a?o estara? condicionada a? implementac?a?o de medidas de remediac?a?o da contaminac?a?o aplica?veis ao uso pretendido, em conformidade com as disposic?o?es do Manual de Gerenciamento de A?reas Contaminadas/1999 da CETESB, de acordo com o regramento disposto neste Edital. O PODER CONCEDENTE apoiara? a CONCESSIONA?RIA para obtenc?a?o de informac?o?es e na inter-relac?a?o institucional com os o?rga?os de controle do meio ambiente.”
Uso do terreno e infra estrutura local precária
Os terrenos terão uso misto seguindo o modelo 60/20/20: 60% para habitação, 20% para serviços públicos como restante para creches, postos de saúde, áreas de lazer e os 20% restantes para comércio e serviços, com o argumento de que cada empreendimento deverá gerar emprego e renda. O conceito urbanístico, que também faz parte do edital, foi desenvolvido pela SP Urbanismo.
Toda proposta que reduza o déficit habitacional, na cidade de São Paulo, é desejável. Porém, ela precisa ser muito bem planejada, com o pé fincado na realidade e de acordo com a dinâmica do local onde o projeto será implantado.
O modelo 60/20/20 pode ser funcional para regiões distantes e não para um empreendimento na área central da Zona Norte, colado em um shopping center, um supermercado de rede e ao comércio de rua de Santana. Nenhum pequeno comércio será páreo para o que já existe na região.
Saúde
O mesmo modelo 60/20/20 também é falho no quesito saúde. Os equipamentos de saúde que atendem a região já se encontram saturados e não darão conta do aumento de demanda, mesmo que o projeto determine a construção de uma Unidade Báscia de Saúde – UBS – que dentro dos critérios estabelecidos pelo Sistema Único de Saúde (SUS), não será exclusivo para os moradores do empreendimento.
Hoje, a região conta com os Pronto Socorros Municipais de Santana, de Vila Maria Baixa (Cometinha), Hospital Dia Vila Maria/Vila Guilherme e o Vermelhinho (Hospital Municipal Vereador José Storopolli), que atendem acima de sua capacidade.
Transporte
Outro ponto é a infraestrutura de transporte e a malha viária, que já se encontra saturada. Na conta de “dono de padaria” serão 2.210 unidades x 4 habitantes em média por unidade, totalizando 8.840 pessoas a mais na região – quase três vezes a população residente no Conjunto Habitacional Cingapura da Zaki Narchi. Não tem linha de Metrô ou ônibus que dê conta, sem investimentos de vulto por parte do poder público. Sem contar o aumento de tráfego de veículos na região, próximo ao shopping, que trará mais congestionamentos.
Saneamento
O Edital em momento algum, em suas 251 páginas, faz qualquer menção sobre a responsabilidade de “obras de saneamento básico” por parte do poder público, mas coloca como responsabilidade do Consórcio vencedor obras como ciclovias, calçadas, obras de drenagem nas áreas que sofrerem intervenção e especificamente no terreno do Canindé, a construção de um prolongamento da Avenida Projetada Pari-Canindé.
Sobre a PPP Casa da Família
Essa é a primeira PPP dedicada a habitação no âmbito municipal e tem como principal objetivo ofertar 22.400 novas habitações – por meio da iniciativa privada, como já colocamos no início da matéria. O déficit habitacional da cidade de São Paulo é estimado em 474 mil domicílios, dos quais 368 mil se referem às necessidades das famílias com renda mensal bruta de até seis salários mínimos.
Seleção por cadastro e sorteio
A demanda será definida prioritariamente pela Prefeitura de São Paulo, (Cohab-SP e Sehab) e atenderá também, famílias indicadas pelo Governo do Estado, desde que residentes na capital paulista.
Um dos principais critérios para a seleção na PPP será o cadastro habitacional da Cohab, que atualmente possui cerca de 200 mil cadastros atualizados. << Se você tiver interesse em efetuar o cadastro, acesse o link aqui>>
Aproximadamente 70% de todos os recursos serão voltados para unidades reservadas a famílias com renda de um e seis salários mínimos, a chamada Habitação de Interesse Social (HIS). Outros 20% serão para construção de unidades da categoria denominada mercado popular, entre seis e dez salários mínimos. Ademais também estão previstas a instalação de equipamentos públicos como escolas e Unidades Básicas de Saúde (UBS), para atender a população dos empreendimentos e da região.
Além de ser uma alternativa no combate ao déficit habitacional de São Paulo, a PPP da Habitação Municipal garante a manutenção predial por 20 anos, apoio à gestão condominial, trabalho técnico social pré e pós-ocupação. Ela não substitui nem reduz nenhum programa ou ação existente.
